恒大退市与中国房地产新时代真相

摘要

本文围绕恒大正式退市这一重大事件，深入探讨中国房地产行业的现状与未来，特别聚焦于房价收入比的合理性问题。作者通过政策解读、市场分析和个人经历，质疑所谓"房地产新时代"的说法，并指出即使房价收入比降至10，当前房价依然远未合理。文章结论认为，房地产市场仍处于深度调整期，房价下行空间巨大，行业"新模式"尚未真正出现。

内容框架与概述

文章首先分析了近期推出的"金融国补"政策，该政策通过贴息贷款降低居民负担，表面上鼓励消费，实际上更多是为债务置换服务。作者质疑为何不直接下调存量房贷利率，而是通过复杂的贴息、消费贷等路径，认为这种做法效率低下，未能真正惠及普通购房者。

接着，文章详细讨论了恒大正式退市的重大意义。作为中国房地产行业的重要转折点，恒大退市象征着房地产黄金时代的终结。作者对部分人鼓吹的"新时代"论调持怀疑态度，认为所谓的"新模式"依然沿用旧有路径，未见根本性创新。房地产行业仍受土地财政驱动，房价上涨预期缺乏现实基础。

在个人经历与市场实况部分，作者分享了自己的购房经历和卖房困境，反映了当前房地产市场的真实状况。以深圳为例，二手房市场"以价换量"，除优质学区房和低价刚需盘外，大部分房源难以出售，房价下跌趋势明显。

最后，文章深入分析了房价收入比的真相。作者指出统计数据采用平均收入计算，未能真实反映居民购房压力。通过国际比较，中国一线城市房价收入比远高于国际标准。未来房价需再跌一半以上才算合理。

核心概念及解读

房价收入比分析框架：这是衡量住房可负担性的重要指标。作者强调必须区分平均收入与中位数收入，采用中位数更能反映真实购房压力。国际标准方面，欧美房价收入比多为个位数，美国约5-6，日本10-13。中国一线城市即使按平均工资计算，房价收入比仍达25倍，远高于国际水平。

房地产周期识别：以2021年为分界，中国房地产市场由投资主导向刚需主导转变。过去投资需求占主导，现今刚需为主，投资买房需求大幅减少。专家分析，房地产市场预期仍处下行通道，虽有首付比例下降、房贷利率下调等利好，但整体市场规模依然庞大，短期内难以见底回升。

债务置换政策逻辑：近期推出的"金融国补"政策，核心是通过贴息贷款降低居民负担。如果原消费贷利率为3%，政府贴息1%，最终居民只需偿还2%。此举表面上是鼓励消费，实际上更多是为债务置换服务——用低息贷款偿还高息贷款。作者质疑这种做法效率低下，未能真正惠及普通购房者。

房地产"新模式"辨析：部分"房吹"认为恒大退市是新篇章的开启，鼓吹"新时代"来临。但作者指出，传统房地产开发流程依然沿用旧有路径：地方政府拍地、开发商建房、预售卖房，当前"新模式"仅在容积率等细节上有所调整，未见根本性创新。房地产行业仍受土地财政驱动。

L型复苏预期：高盛预测中国楼市将呈"L型复苏"，即快速下跌后长期横盘。未来三年（2025-2027）预计仍为调整期，房价收入比需降至合理水平（8-10倍）。市场见底时间难以预测，需视居民收入增长情况而定。

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